Demande de certificat d’urbanisme auprès d’une collectivité locale : qui peut le déposer, à quelle occasion, quels sont ses effets notamment en l’absence de réponse :

La principale fonction du certificat d’urbanisme est le renseignement : ce document informe le demandeur sur la situation de son terrain au regard des règles d’urbanisme applicables à celui-ci au jour de la signature dudit certificat. Il a pour but de conférer des droits acquis, en particulier des droits de construire, malgré les changements des règles d’urbanisme.

Il existe deux types de certificats : le certificat d’information générale qui se borne à indiquer le régime juridique auquel le terrain est soumis et le certificat pré-opérationnel qui précise en outre si un projet déterminé, mentionné dans la demande, peut être réalisé sur le terrain.

La procédure de délivrance des certificats d’urbanisme est régie par le Code de l’urbanisme (C. urb., art. R. 410-1 et s). La demande peut émaner du propriétaire mais aussi d’un tiers sans que ce dernier ait en justifier auprès dudit propriétaire. Elle est adressée au maire de la commune dans lequel le terrain est situé. S’il s’agit d’un CU de simple information, il doit être délivré sous un mois à compter de son dépôt (R410-9). Pour un CU pré-opérationnel, le délai d’instruction est de deux mois. (R410-10)

Dans l’hypothèse où ce délai ne serait pas respecté, le Code de l’urbanisme (art R. 410-12), dispose qu’à « défaut de notification d’un certificat d’urbanisme dans le délai fixé par les articles R. 410-9 (1 mois) et R. 410-10 (2 mois), le silence gardé par l’autorité compétente vaut délivrance d’un certificat d’urbanisme tacite. Celui-ci a exclusivement les effets prévus par le quatrième alinéa de l’article L. 410-1, y compris si la demande portait sur les éléments mentionnés au b de cet article. »

Les effets prévus par cet article sont essentiels : ils entraînent, qu’ils soient certificats d’information ou certificats opérationnels, la « cristallisation » des règles d’urbanisme pendant le délai de validité du CU, soit 18 mois.

Le certificat d’urbanisme ne confère par lui-même aucune autorisation particulière. Il est toujours « sous réserve du droit des tiers ».

La cristallisation signifie que les règles d’urbanisme intervenues postérieurement à la délivrance d’un certificat en cours de validité ne sont donc pas opposables au constructeur. C’est le cas par exemple d’un classement en espace boisé protégé.

En cas d’absence de réponse de l’administration à une demande de CU, nait donc un certificat d’urbanisme tacite qui a des effets qui allègent les responsabilités de l’Administration. Ainsi, la portée du certificat d’urbanisme tacite est toujours la même, quelle que soit la demande dont est saisie l’Administration : il a les seuls effets de garantie du droit applicable (cristallisation). Il suffira pour en bénéficier de déposer la demande de permis de construire dans le délai de dix-huit mois à compter de la naissance de ce certificat tacite, à condition bien sûr que le pétitionnaire puisse en cas de contestation établir qu’il a bien déposé une demande de certificat auprès de l’Administration.

Pour le CU pré-opérationnel auquel l’administration a répondu positivement, il a les mêmes effets qu’un CU d’information : renseignements sur la constructibilité du terrain mais il comporte en outre une sorte de pré-accord de l’administration sur la réalisation de l’opération.

Néanmoins, un certificat contenant des lacunes, des mentions illégales ou erronées ne confère pas de droits acquis selon la jurisprudence du Conseil d’Etat. S’il est illégal, il peut donner lieu à retrait voire à indemnité en cas d’action contentieuse engageant la responsabilité de la collectivité locale. En effet, cette responsabilité peut être considérable dès lors que c’est notamment au vu d’un CU positif que se concluent beaucoup de transactions immobilières. Si le certificat est erroné ou incomplet, cela engage la responsabilité de l’autorité qui l’a délivré aussi bien s’il énonce à tort que le terrain est constructible que l’inverse. Mais il faut préciser que la responsabilité administrative ne peut conduire à indemnisation que s’il existe un préjudice. Ainsi, à titre d’exemple, le juge administratif ne conclura pas à l’existence d’un préjudice sir le terrain est finalement revendu avec une plus-value.

Enfin, qu’il soit positif ou négatif, une CU pré-opérationnel peut faire l’objet d’un recours en annulation dans le délai de 2 mois de sa notification. La possibilité d’un recours contre un certificat d’information est discutée. Elle a parfois été admise.

Nathalie THIBAUD

Avocat spécialisé en droit de l’urbanisme (barreau de Toulouse)