Plan de sauvegarde et de mise en valeur : une politique urbaine transversale et cohérente :

Les plans de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) sont des documents d’urbanisme à l’instar des PLU (plan local d’urbanisme). Ils s’appliquent dans un secteur dit sauvegardé et ont pour but la protection de tout ou partie d’un ensemble d’immeubles bâtis ou non bâtis présentant un caractère historique, esthétique ou de nature à en justifier la conservation, la restauration ou la mise en valeur (art L313-1 du code de l’urbanisme).

D’ailleurs, les réformes inscrites depuis 2007 ont pour objet de rapprocher le plus possible le contenu du PSMV et celui du PLU. Plusieurs dispositions œuvrent en ce sens. Par ailleurs, depuis l’ordonnance de 2005, il a été précisé que la plupart des dispositions du PLU et du PADD (projet d’aménagement et de développement durable : document majeur d’un PLU) sont applicables au PSVM qui doit être compatible avec elles.

La mise en place de la politique de mise en valeur et de protection des quartiers anciens devient partie intégrante du projet urbain d’ensemble que la commune exprime dans le PADD.

Le PSMV permet une approche plus fine et détaillée. Il formule des règles sur l’implantation, les dimensions des constructions, l’architecture et doit être très précis sur les prescriptions liées à la protection du patrimoine, telles que les règles d’implantation, de prospect, de gabarit, de hauteur, l’utilisation des matériaux , les couleurs des crépis et enduits, la forme des ouvertures, la pente des toitures…

Par conséquent, ce plan a une valeur règlementaire, comme un PLU, qui sera opposable aux propriétaires concernés de biens immobiliers situés dans le secteur sauvegardé.

S’agissant de ces derniers, ils sont d’une certaine manière acteurs de ce plan qui suppose un inventaire préalable du patrimoine à sauvegarder. La collectivité locale mettant en œuvre ce plan est amenée à prendre attache avec les propriétaires pour affiner cet inventaire.

De plus, une concertation obligatoire doit être menée avec la population pendant la procédure du PSMV.

Enfin, les travaux effectués dans les secteurs sauvegardés et les périmètres de restauration immobilière permettent aux propriétaires des immeubles ayant obtenu une autorisation de travaux d’imputer les déficits fonciers sur leur revenu global. Si le revenu global n’est pas suffisant pour que l’imputation puisse être intégralement opérée, l’excédent du déficit est reporté successivement sur le revenu des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement (CGI, art. 156-1).

Il s’agit là d’un avantage fiscal important qui n’a pas manqué d’être utilisé par les opérateurs privés et d’engendrer certains excès, ce qui a conduit à des modifications successives renforçant les conditions pour en bénéficier remplies.

Ainsi, le régime ne concerne que les propriétaires bailleurs qui s’engagent à procéder à une restauration complète et à donner le bien en location pour une durée minimale de 9 ans (au lieu de 6 ans, avant la réforme de 2009). Aucun avantage fiscal spécifique au titre de la restauration immobilière n’est consenti aux propriétaires occupants.

 

Nathalie THIBAUD

Avocat spécialisé en droit de l’urbanisme

article publié sur le magazine UNPI 31 : www.unpi31.fr

 

question/réponse: Mon voisin agrandit sa maison selon un permis de construire affiché régulièrement sur son terrain. Toutefois, un des balcons en cours de construction me semble plus proche que prévu de notre limite de propriété. Comment puis-je intervenir pour faire régulariser la situation ?

Dans une telle hypothèse, il faut d’abord demander (par courrier ou mail) au service urbanisme de la Commune la copie de tout le dossier de permis de construire déposé par le pétitionnaire ainsi que le règlement du PLU applicable au projet. Il s’agit de documents publics que la commune doit obligatoirement communiquer sur simple demande de l’administré.

En effet, la règle d’implantation d’un bâtiment par rapport aux limites séparatives est fixée dans le règlement du PLU. Selon les documents d’urbanisme et les zones du PLU (U, A, N), cette règle peut différer. Parfois l’implantation en limite séparative est possible, parfois il faut respecter une distance.

Avec le dossier de permis comprenant tous les plans du projet, il est possible de vérifier, ou de faire vérifier par un professionnel, précisément à quelle distance de la limite le projet de construction a été autorisé.

Pour les balcons dits « en saillie » c’est-à-dire qui constituent une avance au-delà du « nu » des murs de la construction, la distance par rapport à la limite séparative s’apprécie par rapport au bâti (mur de la construction) et non par rapport à la saillie. Cela peut effectivement donner le sentiment d’une implantation du bâtiment plus proche de la limite sans pour autant être illégal.

Cependant, si après vérification des plans du permis au regard du règlement du PLU, vous constatez de la part du constructeur une erreur d’implantation lors de la réalisation de la construction, vous pouvez solliciter l’intervention immédiate du Maire.

En effet lorsqu’une construction est en cours de réalisation, le maire a compétence pour interrompre les travaux. Mais son intervention n’est possible que si la construction n’est pas conforme au projet autorisé par le permis et à condition que les travaux ne soient pas achevés.

L’article L. 480-2 du code de l’urbanisme délimite le champ d’application de l’Arrêté Interruptif de Travaux aux infractions faisant l’objet de l’article L. 480-4 du même code, à savoir exécuter des travaux sans permis ou en violation du permis.

Le maire dans ce cas peut faire interrompre les travaux, saisir éventuellement le matériel et n’autoriser leur reprise qu’à compter de leur régularisation. Il transmet également copie de son arrêté interruptif au Procureur de la République.

Enfin, un permis de construire est toujours délivré sous réserve du droit des tiers. Cela signifie que même si la construction est réalisée conformément au permis délivré et si le balcon en saillie vous porte préjudice du fait d’une trop grande proximité, il est possible de saisir le tribunal de grande instance d’une action dite en trouble anormal de voisinage. Il faut prouver un trouble (perte de vue, d’ensoleillement…) et un lien direct entre le préjudice subi et la construction édifiée. Le juge apprécie souverainement le caractère anormal du trouble. S’il reconnaît l’existence de ce trouble, il peut ordonner sa réparation en nature (démolition, construction d’un mur par exemple) mais plus souvent par équivalent c’est-à-dire des dommages et intérêts.

Nathalie THIBAUD

Avocat spécialisé en droit de l’urbanisme

article publié sur le magazine UNPI 31 : www.unpi31.fr

 

La loi ALUR : qu’en est-il des règles de subdivision dans les lotissements ?

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) a été publiée le 26 mars 2014. Elle prévoit de nouvelles règles d’urbanisme modernisées et notamment sur l’assouplissement des règles de subdivision des lotissements.

En effet, la subdivision des lots obéissait, avant cette loi, à des règles de majorité de colotis assez drastiques qui tendaient à bloquer l’évolution d’un lotissement. Ainsi, lorsqu’un lotissement avait été autorisé, toute division à l’intérieur, dans les dix premières années, était soumise à une procédure particulière régie par l’article R. 442-21 du Code de l’urbanisme.

Cet article disposait : « Les subdivisions de lots provenant d’un lotissement soumis à permis d’aménager sont assimilées aux modifications de lotissements prévues aux articles L. 442-10 et L. 442-11 ». Cette procédure de modification nécessitait une approbation par l’autorité administrative compétente (le maire), après recueil de la majorité qualifiée des colotis définie par l’article L. 442-10 du Code de l’urbanisme : à savoir 2/3 des propriétaires représentant les ¾ de la superficie du lotissement ou ¾ des propriétaires représentant les 2/3 de la superficie. Pour celui qui souhaitait subdiviser son lot, cette majorité était parfois difficile à obtenir.

L’article L442-10 du code de l’urbanisme a été modifié par la loi ALUR. Les règles de vote précitées ont été assouplies. Désormais, le nouvel article dispose : « Lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé. Cette modification doit être compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable. »   

Dans l’esprit de la loi ALUR et dans la logique initiée déjà par loi Grenelle II de l’environnement du 12 juillet 2010, il s’agit d’encourager la densification y compris dans les lotissements.

 

 

Nathalie THIBAUD

Avocat spécialisé en droit de l’urbanisme (barreau de Toulouse)

Demande de certificat d’urbanisme auprès d’une collectivité locale : qui peut le déposer, à quelle occasion, quels sont ses effets notamment en l’absence de réponse :

Demande de certificat d’urbanisme auprès d’une collectivité locale : qui peut le déposer, à quelle occasion, quels sont ses effets notamment en l’absence de réponse :

La principale fonction du certificat d’urbanisme est le renseignement : ce document informe le demandeur sur la situation de son terrain au regard des règles d’urbanisme applicables à celui-ci au jour de la signature dudit certificat. Il a pour but de conférer des droits acquis, en particulier des droits de construire, malgré les changements des règles d’urbanisme.

Il existe deux types de certificats : le certificat d’information générale qui se borne à indiquer le régime juridique auquel le terrain est soumis et le certificat pré-opérationnel qui précise en outre si un projet déterminé, mentionné dans la demande, peut être réalisé sur le terrain.

La procédure de délivrance des certificats d’urbanisme est régie par le Code de l’urbanisme (C. urb., art. R. 410-1 et s). La demande peut émaner du propriétaire mais aussi d’un tiers sans que ce dernier ait en justifier auprès dudit propriétaire. Elle est adressée au maire de la commune dans lequel le terrain est situé. S’il s’agit d’un CU de simple information, il doit être délivré sous un mois à compter de son dépôt (R410-9). Pour un CU pré-opérationnel, le délai d’instruction est de deux mois. (R410-10)

Dans l’hypothèse où ce délai ne serait pas respecté, le Code de l’urbanisme (art R. 410-12), dispose qu’à « défaut de notification d’un certificat d’urbanisme dans le délai fixé par les articles R. 410-9 (1 mois) et R. 410-10 (2 mois), le silence gardé par l’autorité compétente vaut délivrance d’un certificat d’urbanisme tacite. Celui-ci a exclusivement les effets prévus par le quatrième alinéa de l’article L. 410-1, y compris si la demande portait sur les éléments mentionnés au b de cet article. »

Les effets prévus par cet article sont essentiels : ils entraînent, qu’ils soient certificats d’information ou certificats opérationnels, la « cristallisation » des règles d’urbanisme pendant le délai de validité du CU, soit 18 mois.

Le certificat d’urbanisme ne confère par lui-même aucune autorisation particulière. Il est toujours « sous réserve du droit des tiers ».

La cristallisation signifie que les règles d’urbanisme intervenues postérieurement à la délivrance d’un certificat en cours de validité ne sont donc pas opposables au constructeur. C’est le cas par exemple d’un classement en espace boisé protégé.

En cas d’absence de réponse de l’administration à une demande de CU, nait donc un certificat d’urbanisme tacite qui a des effets qui allègent les responsabilités de l’Administration. Ainsi, la portée du certificat d’urbanisme tacite est toujours la même, quelle que soit la demande dont est saisie l’Administration : il a les seuls effets de garantie du droit applicable (cristallisation). Il suffira pour en bénéficier de déposer la demande de permis de construire dans le délai de dix-huit mois à compter de la naissance de ce certificat tacite, à condition bien sûr que le pétitionnaire puisse en cas de contestation établir qu’il a bien déposé une demande de certificat auprès de l’Administration.

Pour le CU pré-opérationnel auquel l’administration a répondu positivement, il a les mêmes effets qu’un CU d’information : renseignements sur la constructibilité du terrain mais il comporte en outre une sorte de pré-accord de l’administration sur la réalisation de l’opération.

Néanmoins, un certificat contenant des lacunes, des mentions illégales ou erronées ne confère pas de droits acquis selon la jurisprudence du Conseil d’Etat. S’il est illégal, il peut donner lieu à retrait voire à indemnité en cas d’action contentieuse engageant la responsabilité de la collectivité locale. En effet, cette responsabilité peut être considérable dès lors que c’est notamment au vu d’un CU positif que se concluent beaucoup de transactions immobilières. Si le certificat est erroné ou incomplet, cela engage la responsabilité de l’autorité qui l’a délivré aussi bien s’il énonce à tort que le terrain est constructible que l’inverse. Mais il faut préciser que la responsabilité administrative ne peut conduire à indemnisation que s’il existe un préjudice. Ainsi, à titre d’exemple, le juge administratif ne conclura pas à l’existence d’un préjudice sir le terrain est finalement revendu avec une plus-value.

Enfin, qu’il soit positif ou négatif, une CU pré-opérationnel peut faire l’objet d’un recours en annulation dans le délai de 2 mois de sa notification. La possibilité d’un recours contre un certificat d’information est discutée. Elle a parfois été admise.

 

 

Nathalie THIBAUD

Avocat spécialisé en droit de l’urbanisme (barreau de Toulouse)

Request for an Urbanism Certificate to a Local Community

Request for an Urbanism Certificate to a Local Community : who can file it, when, what are its effects especially if there is no answer from the competent Authorities.

The main function of the Urbanism Certificate is to be a reference, giving to the applicant the information about its plot status in respect of the Urban Law in force on the date of the certificate signing. It confers vested interests, in particular the right to build, despite changes in Urban Law.

Two types of Certificates exist : the general information Certificate which just mention the legal regulation of the land, and the pre-operational Certificate stating  whether a specific project is allowed on the plot.

The procedure for issuing Urbanism Certificates is governed by the Urbanism Code (C. urb, art. R410-1 and following). The request may come from the owner but may be made also by a third. It is addressed to the Mayor of the town on which the land is located.

The general information Certificate has to be delivered within one month and the pre-operational Certificate within two months. No notification from the competent Authority within such a period of time means the delivery of a tacit certificate ( art R410-12).

The main effects consist to freeze the planning legislation during the 18 months period of validity of the Urbanism Certificate. By itself, the Certificate does not give any specific authorizations. It is always made subject to the right of  a third. But the planning rules which have intervened  after the delivery of a valid Certificate are not binding on the Builder. It is the case for example of a new classification in a protected wooded area.

It means a warranty on applicable law. However to get benefit  of this, the filing of the application for a building permit must be done within the 18 months from the birth tacit Certificate.

 The pre-operational  Urbanism Certificate with a positive answer from the Authorities, further to information on the building of the land, gives also a kind of pre-approval of the Administration relating to the carrying out of the building process.

Nevertheless, according to the case law from the High administrative Court, an irregular Certificate, including omissions, illegal or wrong mentions,  does not confer acquired rights. In case of illegal mentions, it may lead to withdrawal or compensation under a litigation committing responsibility of the local Authority.

 

This responsibility may be significant since a lot of real estate transactions are concluded on the basis of a positive pre-operational Certificate. But this administrative responsibility will lead to compensation only in case of injury. For instance, the administrative judge will not conclude to an injury if the plot is finally sold with a gain.

At last, a positive or negative pre-operational Certificate may be appealed for cancellation within 2 months of notification. The possibility of an appeal against a general information Certificate is discussed. It has sometimes been admitted.

 

 

 

La mise en oeuvre du droit de préemption doit répondre à un intérêt général suffisant et justifier de la réalité d’un projet à la date de la décision de préemption

La mise en oeuvre du droit de préemption doit répondre à un intérêt général suffisant et justifier de la réalité d’un projet à la date de la décision de préemption (arrêts du CE : CE, 6 juin 2012, Société RD machines outils, n° 342328 et CE, 6 juin 2012, Cne de Murviel-les-Montpellier, req. n°341534).

Par deux arrêts en date du 6 juin 2012, le Conseil d’Etat a précisé et rendu plus strictes les conditions de mise en œuvre du droit de préemption.

Il convient de rappeler au préalable que ce droit de préemption urbain a été conçu pour permettre aux personnes publiques d’avoir la maîtrise foncière leur permettant de mener à bien des opérations d’aménagement urbain. Ce droit a néanmoins subi des dérives puisqu’il n’est pas rare que cette prérogative ait été détournée de son objet et mise au service de politiques contestables.

Ainsi, le juge administratif a été amené à contrôler les décisions de préemption. Néanmoins, le curseur du contrôle n’est pas aisé à trouver. Il s’agit pour lui, sans paralyser l’exercice légal de ce droit, d’éviter les préemptions d’opportunité et les préemptions peu ou mal justifiées. Il ne faut en effet jamais oublier que le droit de préemption porte aussi atteinte à l’exercice du droit de propriété, paralyse les projets du vendeur et de l’acquéreur.

Pour contrôler la validité d’une décision de préemption, le juge vérifie si son motif entre bien dans le champ de l’article L. 300-1 puis s’assure de l’existence antérieure et réelle de la motivation de la décision.

Il y a quatre ans, avec l’arrêt Commune de Meung-sur-Loire (CE, 7 mars 2008), le Conseil d’Etat avait allégé son niveau de contrôle, renonçant à exiger que le projet de l’administration soit « suffisamment précis et certain », ainsi qu’il le faisait auparavant (CE, Sect. 26 février 2003, Bour), pour se contenter de la justification « de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement (…) alors même que les caractéristiques précises de ce projet (n’étaient) pas été définies à cette date ». Le contrôle juridictionnel était alors favorable aux titulaires du droit de préemption.

Avec ces deux arrêts du 6 juin 2012, la tendance semble inversée et va désormais vers une plus grande sévérité.

Dans l’arrêt « Société RD machines outils », la haute juridiction confirme en premier lieu sa jurisprudence antérieure en rappelant qu’aux termes des articles L210-1 et L 300-1 du Code de l’urbanisme les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d’une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption.

Mais le Conseil d’Etat ajoute une condition supplémentaire à l’exercice du droit de préemption, considérant que la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l’objet de l’opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant.

 

«  (…)  » ; qu’il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d’une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption ; qu’en outre, la mise en oeuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l’objet de l’opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant ;« 

Par un autre arrêt du Conseil d’Etat, paru le même jour, mais concernant une affaire différente, le Conseil d’Etat a rappelé que l’autorité titulaire du droit de préemption doit justifier de la réalité d’un projet à la date de la décision de préemption. En l’espèce, le Conseil d’Etat a annulé la décision de préemption portant à la fois sur la réalisation de deux logements sociaux, d’un parc de stationnement ainsi que d’un espace vert ouvert au public. Les motifs étaient fondés sur le fait que si la commune justifiait bien de la réalité du projet de création des deux logements sociaux, en revanche, les projets de création du parc de stationnement et de l’espace vert, qui n’avait pas été discutés préalablement à la décision de préemption, ne pouvaient être regardés comme étant antérieurs à celle-ci.

Dans cet arrêt, le Conseil d’Etat décide d’annuler l’intégralité de la décision de préemption, y compris en tant qu’elle concerne la création des deux logements sociaux, compte tenu du caractère indivisible de cette décision.

Conseil : lorsqu’un vendeur ou un acquéreur est frappé par la mise en œuvre d’un droit de préemption, il est judicieux de s’assurer de la réalité du projet du titulaire de ce droit en saisissant si nécessaire le juge administratif afin qu’il exerce son contrôle, y compris par le biais d’un référé suspension.

Révision d’un PLU

La mairie de ma commune a prescrit la révision de notre document d’urbanisme, un PLU. En tant que particulier, comment puis-je me tenir informé des nouvelles orientations qui lui seront données et comment donner mon avis ?

 

Préalablement à la révision d’un PLU, toute collectivité territoriale doit organiser une concertation avec le public dont elle définit librement les modalités et les objectifs. L’ordonnance n°2012-11 du 5 janvier 2012 (entrée en vigueur au plus tard le 01/01/13), intègre l’arrêt du Conseil d’État Commune de Saint Lunaire du 10 février 2010. La délibération qui prescrit l’élaboration du PLU doit définir les objectifs poursuivis (C. urb., art. L. 123-6 nouveau).

Dans la même logique, les modalités définies pour la tenue de la concertation doivent, pendant une durée suffisante, au regard de l’importance du projet, permettre au public d’accéder aux informations relatives au projet et aux avis requis par les dispositions législatives ou réglementaires applicables et de formuler des observations et propositions qui sont enregistrées et conservées par l’autorité compétente (C. urb., art. L. 300-2).  

Ensuite, les collectivités territoriales sont astreintes à des mesures de publicité de la délibération prescrivant la révision du PLU. (art R123-25 du code de l’urbanisme : affichage pendant 1 mois en mairie (et éventuellement au siège de l’intercommunalité) et publicité dans un journal diffusé dans le département.)

Enfin lorsque le projet est élaboré, il doit faire l’objet d’une enquête publique. Le bilan de la concertation doit être joint au dossier d’enquête publique.

Selon l’article L. 123-10 du code de l’urbanisme, le projet de plan local d’urbanisme est soumis à enquête publique par le maire (ou le président de l’intercommunalité). Quinze jours au moins avant le début de l’enquête et pendant toute la durée de celle-ci, le Maire publie un avis au public par voie d’affiches. Cet avis fait aussi l’objet d’une insertion dans deux journaux régionaux ou locaux diffusés dans le département. C’est uniquement à ce stade que les administrés ont accès à l’ensemble des documents du futur PLU (rapport de présentation, PADD, orientations d’aménagement, zonage et règlement du PLU). Cette phase est importante. Il est possible de faire des observations orales ou écrites au commissaire enquêteur qui émet un avis sur les observations formulées.

On peut déplorer qu’un certain nombre de collectivités « n’assure qu’un service minimum » en se contentant simplement de respecter les strictes obligations de publicité imposées. Les citoyens découvrent souvent a posteriori l’impact sur leurs biens immobiliers.

 

DID YOU KNOW? Building permit/prior declaration of works: 2 measures

The prior declaration of works sufficient for extensions of up to 20 m² is being extended. Indeed, as of 1 January 2012 this simplified approach will apply to area of up to 40 m² that is covered by a PLU or planning document. When this is not the case, the limit is 20 m².

Beware: a building permit is required when as a result of the extension the total area of the construction ends up being more than 170 m², if this threshold is reached the services of an architect are compulsory.

The drilling of an outside wall resulting in changes to the volume of an existing building will not be subject to building permits. This applies no matter what the surface area created is.

Source: Decree No. 2011 – 1771 December 5, 2011 on the formalities required to carry out works on existing buildings, OJ of December 7

Floor surface area

The rule applicable to surface area measurement in Urban Law has been simplified. So far, you should refer to the gross floor area (SHOB) and the net floor area (SHON).

The order of 16 November 2011 introduces the new single definition of the surface area applicable under Urban Law: « the total amount of the floor surface area closed and covered, under a ceiling height of more than 1.80 metre, calculated from the bare inside of the facades of the building.

The thickness of the walls is therefore no more taken into account, and as a result the efforts to insulate both the inside and the outside of the building are not penalised.

These measures came into force on March 1, 2012.

Finally, this new floor surface space sets the basis to the new local planning tax that replaces the TLE (local equipment tax) and the tax for the CAUE since March 1, 2012.

Source: Order No. 2011-1539 November 16, 2011 on the definition of floor surfaces taken into account in planning law, OJ of November 17

 

Permis de construire/ Déclaration préalable de travaux : 2 mesures …

La déclaration de travaux suffisante pour les extensions de construction jusqu’à 20 m² s’étend. En effet, à compter du 1er janvier 2012 cette démarche simplifiée sera applicable jusqu’à 40 m² en zone couverte par un PLU ou un document d’urbanisme.

Lorsque ce n’est pas le cas, la limite demeure à 20 m².

Attention : un permis de construire est exigé lorsque l’extension a pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà de 170 m², seuil impliquant le recours obligatoire à un architecte.

Le percement d’un mur extérieur entraînant la modification du volume d’une construction existante ne sera plus soumis à permis de construire et ce, quelle que soit la surface créée.

Source : Décret n° 2011-1771 du 5 décembre 2011 relatif aux formalités à accomplir pour les travaux sur constructions existantes, JO du 7 décembre.

La surface de plancher

La règle de mesure de surface en droit de l’urbanisme a été simplifiée. Jusqu’à présent, il fallait se référer à la surface hors œuvre brute (SHOB) et à la surface hors œuvre nette (SHON).

L’ordonnance du 16 novembre 2011 présente la nouvelle définition unique de la surface applicable en matière d’urbanisme : « somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment ».

L’épaisseur des murs n’est donc plus prise en compte, ce qui permet de ne pas pénaliser les efforts d’isolation tant à l’intérieur qu’à l’extérieur du bâtiment.

Ces mesures sont entrées en vigueur le 1er mars 2012.

Enfin, cette nouvelle surface de plancher sert d‘assiette à la nouvelle taxe d’aménagement qui remplace la TLE (taxe locale d’équipement) et la taxe pour le CAUE depuis le 1er mars 2012)

Source : Ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme, JO du 17 novembre

 

 

Le bien que je souhaite vendre est soumis au droit de préemption urbain. Puis-je proposer à ma commune de le lui vendre avant de trouver un autre acquéreur ?:

Les communes peuvent assurer une certaine maîtrise foncière et le développement de leur territoire par le biais du droit de préemption. Il leur donne une sorte de droit d’acquisition par priorité sur les ventes immobilières dans des zones préalablement définies. Bien entendu ce droit ne peut s’exprimer que dans un but d’intérêt général (opérations d’aménagement répondant aux objectifs de l’art L 300-1 du code de l’urb. notamment).

Il faut rappeler que l’exercice de ce droit est mis en œuvre lors de la vente, voire d’un échange ou encore d’une adjudication volontaire (art L 213-1 code de l’urb.) de biens immobiliers mais aussi de droits sociaux donnant vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance d’un immeuble. Ainsi toute aliénation entrant dans le champ de la préemption est subordonnée à peine de nullité à l’envoi à la mairie du lieu de situation de l’immeuble une DIA (déclaration d’intention d’aliéner). Cet envoi déclenche alors toute la procédure.

Cependant, il existe également la possibilité pour tout propriétaire d’un bien soumis au DPU de devancer une procédure de préemption. En effet, il peut en demander l’acquisition à la collectivité locale. Cette demande prend aussi la forme d’une DIA dans laquelle le propriétaire indique le prix qu’il souhaite retirer de la vente. La collectivité dispose de 2 mois pour répondre (art L211-5 du code de l’urb.). En cas de refus ou d’absence de réponse dans le délai, le propriétaire peut vendre son bien au prix indiqué sans que le DPU soit applicable. Si la commune répond, à défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation.