Permis de construire/ Déclaration préalable de travaux : 2 mesures …

La déclaration de travaux suffisante pour les extensions de construction jusqu’à 20 m² s’étend. En effet, à compter du 1er janvier 2012 cette démarche simplifiée sera applicable jusqu’à 40 m² en zone couverte par un PLU ou un document d’urbanisme.

Lorsque ce n’est pas le cas, la limite demeure à 20 m².

Attention : un permis de construire est exigé lorsque l’extension a pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà de 170 m², seuil impliquant le recours obligatoire à un architecte.

Le percement d’un mur extérieur entraînant la modification du volume d’une construction existante ne sera plus soumis à permis de construire et ce, quelle que soit la surface créée.

Source : Décret n° 2011-1771 du 5 décembre 2011 relatif aux formalités à accomplir pour les travaux sur constructions existantes, JO du 7 décembre.

La surface de plancher

La règle de mesure de surface en droit de l’urbanisme a été simplifiée. Jusqu’à présent, il fallait se référer à la surface hors œuvre brute (SHOB) et à la surface hors œuvre nette (SHON).

L’ordonnance du 16 novembre 2011 présente la nouvelle définition unique de la surface applicable en matière d’urbanisme : « somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment ».

L’épaisseur des murs n’est donc plus prise en compte, ce qui permet de ne pas pénaliser les efforts d’isolation tant à l’intérieur qu’à l’extérieur du bâtiment.

Ces mesures sont entrées en vigueur le 1er mars 2012.

Enfin, cette nouvelle surface de plancher sert d‘assiette à la nouvelle taxe d’aménagement qui remplace la TLE (taxe locale d’équipement) et la taxe pour le CAUE depuis le 1er mars 2012)

Source : Ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme, JO du 17 novembre

 

 

Le bien que je souhaite vendre est soumis au droit de préemption urbain. Puis-je proposer à ma commune de le lui vendre avant de trouver un autre acquéreur ?:

Les communes peuvent assurer une certaine maîtrise foncière et le développement de leur territoire par le biais du droit de préemption. Il leur donne une sorte de droit d’acquisition par priorité sur les ventes immobilières dans des zones préalablement définies. Bien entendu ce droit ne peut s’exprimer que dans un but d’intérêt général (opérations d’aménagement répondant aux objectifs de l’art L 300-1 du code de l’urb. notamment).

Il faut rappeler que l’exercice de ce droit est mis en œuvre lors de la vente, voire d’un échange ou encore d’une adjudication volontaire (art L 213-1 code de l’urb.) de biens immobiliers mais aussi de droits sociaux donnant vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance d’un immeuble. Ainsi toute aliénation entrant dans le champ de la préemption est subordonnée à peine de nullité à l’envoi à la mairie du lieu de situation de l’immeuble une DIA (déclaration d’intention d’aliéner). Cet envoi déclenche alors toute la procédure.

Cependant, il existe également la possibilité pour tout propriétaire d’un bien soumis au DPU de devancer une procédure de préemption. En effet, il peut en demander l’acquisition à la collectivité locale. Cette demande prend aussi la forme d’une DIA dans laquelle le propriétaire indique le prix qu’il souhaite retirer de la vente. La collectivité dispose de 2 mois pour répondre (art L211-5 du code de l’urb.). En cas de refus ou d’absence de réponse dans le délai, le propriétaire peut vendre son bien au prix indiqué sans que le DPU soit applicable. Si la commune répond, à défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation.

Quelles sont les conséquences en cas de non-respect d’un permis de construire voire en l’absence de toute autorisation d’urbanisme ?

Le fait de réaliser des travaux soumis à permis de construire sans respecter ses prescriptions ou sans avoir déposé de demande est passible de sanctions pénales. C’est un délit prévu par l’article L480-4 du code de l’urbanisme,  pouvant aboutir au paiement d’une amende « entre 1200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l’article L. 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros ». En cas de récidive une peine d’emprisonnement (6 mois) peut être prononcée.

Il faut préciser que ces peines peuvent frapper également les architectes, les entrepreneurs ou les autres personnes responsables de l’exécution des travaux.

La pratique du contentieux en ce domaine démontre que les peines d’amende dépassent rarement les 1200 euros mais la sanction la plus lourde n’est pas pénale, elle est civile. Il s’agit d’une mesure dite de restitution : la démolition du bien construit irrégulièrement. En effet dans cette hypothèse, le tribunal (le juge pénal) doit statuer soit sur la mise en conformité de l’ouvrage avec la règlementation (si elle est possible) ou l’autorisation d’urbanisme (Permis de construire ou déclaration de travaux), soit sur la démolition des ouvrages en vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur (art L480-5 du code de l’urbanisme).

Néanmoins, la restitution ou la mise en conformité sont facultatives et le juge apprécie souverainement s’il y a lieu de les ordonner. Sur la cour d’Appel de Toulouse, le juge pénal n’hésite pas à prononcer la démolition en cas de condamnation.

Quels moyens de défense peut-on essayer d’opposer dans une telle situation ?

Faire valoir la prescription de l’action : les délits en matière d’urbanisme sont considérés comme des infractions continues : elles commencent lorsque débutent les travaux pour prendre fin à l’achèvement des constructions car l’action coupable dure tant que durent les travaux ou l’utilisation illicite. Traditionnellement, la jurisprudence retient comme critère de l’achèvement le fait que l’immeuble soit en état d’être affecté à l’usage auquel il est destiné. La notion d’achèvement concerne les travaux dans leur totalité, et non une tranche déterminée de travaux. A compter de cette date, dont la détermination est laissée, en cas de litige, à l’appréciation souveraine des juges du fond, le délai de prescription de l’action publique est de 3 ans. Une fois ce délai expiré, le contrevenant ne peut plus faire l’objet de poursuites, l’action publique est éteinte devant le juge pénal.

A côté de ce volet pénal, l’action civile reste possible devant le juge civil en cas de construction sans permis ou en méconnaissance du permis. Il s’agit d’une action en responsabilité civile fondée sur l’article 1382 du code civil. Elle doit être introduite dans un délai de 5 ans, le juge civil pouvant intervenir sans faire appel préalablement au juge administratif.

Enfin l’action en trouble anormal de voisinage peut aussi être envisagée devant le juge civil par le voisin d’une construction. Ce dernier doit être à même de prouver qu’il subit ce trouble et qu’il lui cause un préjudice en lien direct avec la construction. Ce trouble s’apprécie indépendamment de la régularité du permis de construire au regard des règles d’urbanisme.

projet de loi Grennelle 2: le COS

Le coefficient d’occupation des sols bonifié

L’article 11 du projet de loi portant engagement national pour l’environnement vient compléter le régime de bonification du coefficient d’occupation des sols (COS) en vue de favoriser la performance énergétique et les énergies renouvelables.

 

Le projet de loi portant engagement national pour l’environnement élargit le régime de bonification du coefficient d’occupation des sols (COS) existant déjà dans le Code de l’urbanisme (article L.128-1). Il prévoit que dans les « zones urbaines ou à urbaniser », il sera désormais possible de dépasser de « 30% » (et non plus de 20% comme actuellement) les règles relatives au « gabarit et la densité d’occupation des sols » résultant d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu pour  » les constructions satisfaisant à des critères de performance  énergétique élevée ou comportant des équipements performants de production d’énergie renouvelable ».
Cette possibilité reste soumise à une décision du conseil municipal ou de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétente en matière de plan local d’urbanisme.
Le projet de loi prévoit que ces mesures ne pourront pas s’appliquer à certains secteurs (secteurs sauvegardés, secteur dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, dans le périmètre de protection d’un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques, dans un site inscrit ou classé, à l’intérieur du coeur d’un parc national, aux travaux portant sur un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments  historiques ou adossés à un immeuble classé ou sur un immeuble protégé en application du 7° de l’article L.123-1 du Code de l’urbanisme).