Request for an Urbanism Certificate to a Local Community : who can file it, when, what are its effects especially if there is no answer from the competent Authorities.

The main function of the Urbanism Certificate is to be a reference, giving to the applicant the information about its plot status in respect of the Urban Law in force on the date of the certificate signing. It confers vested interests, in particular the right to build, despite changes in Urban Law.

Two types of Certificates exist : the general information Certificate which just mention the legal regulation of the land, and the pre-operational Certificate stating  whether a specific project is allowed on the plot.

The procedure for issuing Urbanism Certificates is governed by the Urbanism Code (C. urb, art. R410-1 and following). The request may come from the owner but may be made also by a third. It is addressed to the Mayor of the town on which the land is located.

The general information Certificate has to be delivered within one month and the pre-operational Certificate within two months. No notification from the competent Authority within such a period of time means the delivery of a tacit certificate ( art R410-12).

The main effects consist to freeze the planning legislation during the 18 months period of validity of the Urbanism Certificate. By itself, the Certificate does not give any specific authorizations. It is always made subject to the right of  a third. But the planning rules which have intervened  after the delivery of a valid Certificate are not binding on the Builder. It is the case for example of a new classification in a protected wooded area.

It means a warranty on applicable law. However to get benefit  of this, the filing of the application for a building permit must be done within the 18 months from the birth tacit Certificate.

 The pre-operational  Urbanism Certificate with a positive answer from the Authorities, further to information on the building of the land, gives also a kind of pre-approval of the Administration relating to the carrying out of the building process.

Nevertheless, according to the case law from the High administrative Court, an irregular Certificate, including omissions, illegal or wrong mentions,  does not confer acquired rights. In case of illegal mentions, it may lead to withdrawal or compensation under a litigation committing responsibility of the local Authority.

This responsibility may be significant since a lot of real estate transactions are concluded on the basis of a positive pre-operational Certificate. But this administrative responsibility will lead to compensation only in case of injury. For instance, the administrative judge will not conclude to an injury if the plot is finally sold with a gain.

At last, a positive or negative pre-operational Certificate may be appealed for cancellation within 2 months of notification. The possibility of an appeal against a general information Certificate is discussed. It has sometimes been admitted.

La mise en oeuvre du droit de préemption doit répondre à un intérêt général suffisant et justifier de la réalité d’un projet à la date de la décision de préemption (arrêts du CE : CE, 6 juin 2012, Société RD machines outils, n° 342328 et CE, 6 juin 2012, Cne de Murviel-les-Montpellier, req. n°341534).

Par deux arrêts en date du 6 juin 2012, le Conseil d’Etat a précisé et rendu plus strictes les conditions de mise en œuvre du droit de préemption.

Il convient de rappeler au préalable que ce droit de préemption urbain a été conçu pour permettre aux personnes publiques d’avoir la maîtrise foncière leur permettant de mener à bien des opérations d’aménagement urbain. Ce droit a néanmoins subi des dérives puisqu’il n’est pas rare que cette prérogative ait été détournée de son objet et mise au service de politiques contestables.

Ainsi, le juge administratif a été amené à contrôler les décisions de préemption. Néanmoins, le curseur du contrôle n’est pas aisé à trouver. Il s’agit pour lui, sans paralyser l’exercice légal de ce droit, d’éviter les préemptions d’opportunité et les préemptions peu ou mal justifiées. Il ne faut en effet jamais oublier que le droit de préemption porte aussi atteinte à l’exercice du droit de propriété, paralyse les projets du vendeur et de l’acquéreur.

Pour contrôler la validité d’une décision de préemption, le juge vérifie si son motif entre bien dans le champ de l’article L. 300-1 puis s’assure de l’existence antérieure et réelle de la motivation de la décision.

Il y a quatre ans, avec l’arrêt Commune de Meung-sur-Loire (CE, 7 mars 2008), le Conseil d’Etat avait allégé son niveau de contrôle, renonçant à exiger que le projet de l’administration soit « suffisamment précis et certain », ainsi qu’il le faisait auparavant (CE, Sect. 26 février 2003, Bour), pour se contenter de la justification « de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement (…) alors même que les caractéristiques précises de ce projet (n’étaient) pas été définies à cette date ». Le contrôle juridictionnel était alors favorable aux titulaires du droit de préemption.

Avec ces deux arrêts du 6 juin 2012, la tendance semble inversée et va désormais vers une plus grande sévérité.

Dans l’arrêt « Société RD machines outils », la haute juridiction confirme en premier lieu sa jurisprudence antérieure en rappelant qu’aux termes des articles L210-1 et L 300-1 du Code de l’urbanisme les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d’une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption.

Mais le Conseil d’Etat ajoute une condition supplémentaire à l’exercice du droit de préemption, considérant que la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l’objet de l’opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant.

«  (…)  » ; qu’il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d’une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption ; qu’en outre, la mise en oeuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l’objet de l’opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant ;« 

Par un autre arrêt du Conseil d’Etat, paru le même jour, mais concernant une affaire différente, le Conseil d’Etat a rappelé que l’autorité titulaire du droit de préemption doit justifier de la réalité d’un projet à la date de la décision de préemption. En l’espèce, le Conseil d’Etat a annulé la décision de préemption portant à la fois sur la réalisation de deux logements sociaux, d’un parc de stationnement ainsi que d’un espace vert ouvert au public. Les motifs étaient fondés sur le fait que si la commune justifiait bien de la réalité du projet de création des deux logements sociaux, en revanche, les projets de création du parc de stationnement et de l’espace vert, qui n’avait pas été discutés préalablement à la décision de préemption, ne pouvaient être regardés comme étant antérieurs à celle-ci.

Dans cet arrêt, le Conseil d’Etat décide d’annuler l’intégralité de la décision de préemption, y compris en tant qu’elle concerne la création des deux logements sociaux, compte tenu du caractère indivisible de cette décision.

Conseil : lorsqu’un vendeur ou un acquéreur est frappé par la mise en œuvre d’un droit de préemption, il est judicieux de s’assurer de la réalité du projet du titulaire de ce droit en saisissant si nécessaire le juge administratif afin qu’il exerce son contrôle, y compris par le biais d’un référé suspension.

La mairie de ma commune a prescrit la révision de notre document d’urbanisme, un PLU. En tant que particulier, comment puis-je me tenir informé des nouvelles orientations qui lui seront données et comment donner mon avis ?

The prior declaration of works sufficient for extensions of up to 20 m² is being extended. Indeed, as of 1 January 2012 this simplified approach will apply to area of up to 40 m² that is covered by a PLU or planning document. When this is not the case, the limit is 20 m².

Beware: a building permit is required when as a result of the extension the total area of the construction ends up being more than 170 m², if this threshold is reached the services of an architect are compulsory.

The drilling of an outside wall resulting in changes to the volume of an existing building will not be subject to building permits. This applies no matter what the surface area created is.

Source: Decree No. 2011 – 1771 December 5, 2011 on the formalities required to carry out works on existing buildings, OJ of December 7

Floor surface area

The rule applicable to surface area measurement in Urban Law has been simplified. So far, you should refer to the gross floor area (SHOB) and the net floor area (SHON).

The order of 16 November 2011 introduces the new single definition of the surface area applicable under Urban Law: « the total amount of the floor surface area closed and covered, under a ceiling height of more than 1.80 metre, calculated from the bare inside of the facades of the building.

The thickness of the walls is therefore no more taken into account, and as a result the efforts to insulate both the inside and the outside of the building are not penalised.

These measures came into force on March 1, 2012.

Finally, this new floor surface space sets the basis to the new local planning tax that replaces the TLE (local equipment tax) and the tax for the CAUE since March 1, 2012.

Source: Order No. 2011-1539 November 16, 2011 on the definition of floor surfaces taken into account in planning law, OJ of November 17

Les autorisations d’urbanisme

A l’exception des zones protégées, l’article 4 du projet de loi Grenelle 2 rend inopposables à toute demande d’autorisation d’occupation ou d’utilisation du sol les dispositions d’urbanisme qui s’opposeraient à l’installation d’un dispositif individuel de production d’énergie renouvelable ou de tout matériau renouvelable permettant d’éviter des émissions de gaz à effet de serre.

L’article 4 du projet de loi portant engagement national pour l’environnement  crée au travers de l’article L.111-6-2 du Code de l’urbanisme une nouvelle mesure ayant pour but de favoriser la lutte contre le réchauffement climatique et la réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ainsi, le permis de construire ou d’aménager, ou la décision prise sur une déclaration préalable, ne pourra s’opposer à l’installation de systèmes solaires thermiques ou photovoltaïques ou de tout autre dispositif individuel de production d’énergie renouvelable, à l’utilisation en façade du bois ou de tout autre matériau renouvelable permettant d’éviter des émissions de gaz à effet de serre ni à la pose de toitures végétalisées ou retenant les eaux pluviales, et ce malgré toute disposition d’urbanisme contraire. Ces autorisations pourront néanmoins comporter des prescriptions destinées à assurer la bonne intégration architecturale du projet dans le bâti existant et dans le milieu environnant.

Deux exceptions sont cependant prévues au sein même de ce nouvel article. En premier lieu, ces dispositions ne seront pas applicables dans certains secteurs (secteurs sauvegardés, zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, périmètre de protection d’un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques, site inscrit ou classé, à l’intérieur du coeur d’un parc national, aux travaux portant sur un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques ou adossé à un immeuble classé et enfin sur un immeuble protégé au titre du 7° de l’article L. 123-1 du Code de l’urbanisme). En second lieu, le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme pourra prendre une délibération instaurant un périmètre délimité dans lequel ce principe ne trouvera pas à s’appliquer.

L’article 14 du projet de loi s’inscrit dans la même logique que l’article 4 en réformant le rôle de l’architecte des bâtiments de France (ABF) dans les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP). S’il est toujours requis, l’avis de l’ABF ne doit plus être conforme, ce qui « assouplit et rend plus efficaces les procédures d’autorisation de travaux dans les ZPPAUP », justifie le texte.

Les modifications du plan local d’urbanisme

L’article 10 du projet de loi portant engagement national pour l’environnement prévoit une refonte complète du chapitre III du Code de l’urbanisme relatif au plan local d’urbanisme (PLU). Il propose de renforcer les possibilités de programmation, avec un calendrier d’urbanisation lié à la réalisation d’équipements et d’infrastructures de transport.

La refonte est liée à une forte volonté de limiter l’étalement urbain afin d’optimiser les ressources environnementales. Deux grands axes sont fortement remaniés. L’échelon territorialement compétent n’est plus, par principe, la commune mais l’établissement public de coopération intercommunale. La composition du PLU est, quant à elle, élargie.

Echelon territorialement compétent

Le plan local d’urbanisme, élaboré à l’initiative et sous la responsabilité de la commune, porte sur le territoire communal. Or celui-ci n’apparaît plus pertinent par rapport aux enjeux environnementaux de l’aménagement du territoire.
Si depuis la loi SRU, les EPCI, après délibération du conseil municipal, peuvent élaborer un PLU sur leur territoire, le principe reste l’élaboration du PLU par la commune. Le projet de loi esquisse un renversement du principe. L’EPCI est, dans le projet, le créateur de principe du PLU, même si, en l’absence d’EPCI, la commune reste compétente.

Composition du PLU

Actuellement le PLU comporte un rapport de présentation, un projet d’aménagement et de développement durable et un règlement. Le projet de loi prévoit, outre que tous ces documents seront résolument tournés vers une gestion économe des sols, un document supplémentaire : les orientations d’aménagement et de programmation.
Le rapport de présentation permettra d’expliquer les choix retenus concernant la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers et justifiera les objectifs retenus notamment concernant la modération de la consommation de l’espace au regard des dynamiques économiques et démographiques. Ce rapport comprendra une étude des modalités de financement.
Le projet d’aménagement et de développement durables permettra de définir les orientations générales des politiques d’aménagement, d’équipement, d’urbanisme, de protection des espaces naturels, agricoles et forestiers et de préservation ou de restauration des continuités écologiques retenues pour le territoire couvert par le plan. Il devra également définir les orientations générales en matière d’habitat, de transports, de déplacements, du développement des communications numériques, d’équipement commercial, de développement économique, de loisirs.
Les orientations d’aménagement et de programmation porteront sur l’aménagement, l’habitat et les transports et déplacements. En matière d’aménagement, elles pourront prévoir des actions et opérations à mettre en oeuvre notamment pour mettre en valeur l’environnement, les paysages, le patrimoine, permettre le renouvellement urbain, etc. Elles pourront comporter un échéancier prévisionnel de l’ouverture à l’urbanisation de zones à urbaniser et de la réhabilitation des équipements correspondants.
En matière d’habitat, les orientations entendent répondre aux besoins en logement, favoriser le renouvellement urbain et la mixité sociale notamment en favorisant les accès aux personnes handicapées. Elles tiendront lieu de programme local de l’habitat.
Enfin, en matière de transports et de déplacement, les orientations définiront l’organisation des transports de personnes et de marchandises, de la circulation et du stationnement. Elles tiendront lieu de plan de déplacement urbain.
Toutefois, il convient de noter que lorsqu’un PLU est établi par une commune, il ne peut pas établir d’orientations d’aménagement et de programmation concernant l’habitat et les transports.
Enfin, si le PLU est élaboré par un EPCI qui n’a pas compétence en matière de transport urbain, il ne pourra pas établir d’orientations concernant les transports et les déplacements urbains.
Dans un objectif délibéré de limiter l’étalement l’urbain, le règlement permettra désormais d’imposer une densité minimale de construction dans les secteurs situés à proximité des transports collectifs, des performances énergétiques et environnementales.

Contrôle de légalité et résultat d’application du PLU : des adaptations à la marge

Le projet de loi élargit le contrôle de légalité du préfet aux hypothèses de contradiction avec un projet d’intérêt général, de consommation excessive de l’espace, d’incompatibilité manifeste avec le plan local de l’habitat et l’organisation des transports urbains, ou bien lorsque le projet ne permet pas d’assurer la protection ou le rétablissement des continuités écologiques.
Lorsque le PLU fait l’objet d’une évaluation environnementale, l’analyse des résultats du point de vue de l’environnement intervient au plus tard à l’expiration d’un délai de six ans. Lorsqu’il n’a pas fait l’objet d’une telle procédure, l’évaluation de la satisfaction des besoins en logements, l’échéancier prévisionnel de l’ouverture à l’urbanisation des zones à urbaniser et de la réalisation des équipements correspondants sont réalisés six ans au plus tard après son approbation. Cette évaluation peut conduire à la mise en révision du PLU.

Les amendements de la commission de l’économie du Sénat

Les sénateurs ont ajouté aux objectifs des plans locaux d’urbanisme (PLU) « les orientations générales des politiques d’aménagement et d’urbanisme » mais supprimé l’objectif de restauration des continuités écologiques. Le PLU « comporte un projet d’aménagement et de développement durables et peut comporter des plans de secteurs qui couvrent, chacun, l’intégralité du territoire d’une ou plusieurs communes membres de l’établissement public de coopération intercommunale et qui précisent les orientations d’aménagement et de programmation ainsi que le règlement spécifique à ce secteur ». Le PLU fixe aussi des « objectifs de modération de la consommation de l’espace ». Dans le cas d’un PLU intercommunal, un vote « à la majorité renforcée » est nécessaire « pour outrepasser un avis négatif de plus de deux tiers des communes ». Enfin, dans l’analyse décennale des résultats d’un PLU, les résultats relatifs à la consommation des espaces seront pris en compte.

Les modifications apportées au Scot

L’article 9 du projet de loi portant engagement national pour l’environnement entend « verdir » et renforcer le schéma de cohérence territoriale (Scot). Il devra prendre en compte les plans Energie-Climat territoriaux et l’urbanisation de certaines zones sera conditionnée au respect de critères environnementaux.

L’article 9 du projet de loi portant engagement national pour l’environnement modifie l’article L.122-1 du Code de l’urbanisme et réaffirme, sous forme de principe, les « objectifs et les priorités intercommunales » que définit le schéma de cohérence territoriale (Scot). Il crée quatorze nouveaux articles (art. L.122-1-1 à L.122-1-14 du Code de l’urbanisme) qui  décrivent précisément le contenu du Scot.

Le document d’orientation et de programmation

Le changement majeur réside, comme pour le plan local d’urbanisme (PLU), dans la création d’un nouveau document, le document d’orientation et de programmation, qui tend à instaurer de nouveaux mécanismes mettant l’accent sur les objectifs du développement durable.

Un développement urbain maîtrisé

Pour pouvoir agir le plus efficacement possible, le projet de loi prévoit que les Scot devront arrêter des objectifs chiffrés d’une consommation économe de l’espace (qui pourront être ventilés par secteur géographique). Il sera aussi possible d’imposer avant toute ouverture à l’urbanisation d’un nouveau secteur la réalisation d’une étude d’impact (prévue à l’article L.122-1 du Code de l’environnement).

La politique de l’habitat

Désormais le Scot aura également pour but de préciser les objectifs en matière d’offre de nouveaux logements (répartis le cas échéant entre les établissements publics de coopération intercommunale et les communes) ainsi que les objectifs de la politique d’amélioration et de réhabilitation du parc de logements existants public ou privé.

Une performance énergétique et environnementale renforcée et une meilleure qualité des infrastructures et réseaux de communications électroniques

Le document d’orientation et de programmation peut prévoir des secteurs où l’ouverture de nouvelles zones à l’urbanisation sera possible uniquement si les constructions, travaux, installations et aménagements projetés respectent des performances énergétiques et environnementales renforcées ainsi que des critères de qualité plus exigeants en matière d’infrastructures et de réseaux de communications électroniques.

L’instauration de normes minimales de gabarit
Le document d’orientation et de programmation peut fixer des normes minimales de gabarit, de hauteur, d’emprise au sol et d’occupation des sols. Cette possibilité s’applique pour des secteurs particuliers où seront prises en compte la desserte de transports collectifs, l’existence d’équipements collectifs et de protections environnementales ou agricoles.

La mise en place d’aires de stationnement
En complément des grandes orientations de la politique de transports et de déplacements que doit définir le document d’orientation et de programmation, ce dernier peut préciser des obligations minimales ou maximales de réalisation d’aires de stationnement pour véhicules motorisés ou véhicules non motorisés. Ces obligations se décideront au regard de la desserte en transports publics réguliers et le cas échéant en tenant compte de la destination des bâtiments.

Les équipements commerciaux
Le projet de loi prévoit qu’en plus du document d’aménagement commercial, qui est déjà prévu par l’actuel article L.122-1 du Code de l’urbanisme, le Scot devra à l’avenir préciser les objectifs relatifs à l’équipement commercial et artisanal et aux localisations préférentielles des commerces.

Contrôle du préfet

Intervention du préfet dans les communes à l’urbanisation limitée
Si le préfet constate, notamment du fait d’un nombre trop important de dérogations à la règle d’extension limitée de l’urbanisation, que l’absence de Scot nuit gravement à la cohérence des politiques publiques, il peut, dans un premier temps, demander aux établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière de Scot ou aux communes non membres de ces établissements susceptibles d’être concernées, de déterminer un périmètre de Scot ou de délibérer sur l’extension d’un périmètre existant. Si dans le délai de six mois à compter de la réception de la lettre du préfet, l’établissement et les communes n’ont pas proposé, selon les cas, la délimitation d’un périmètre ou l’extension d’un périmètre existant, le préfet peut alors se substituer à ces autorités et arrêter, après avis de la commission départementale de la coopération intercommunale, un projet de périmètre.

Contrôle de légalité
Le projet de loi prévoit deux nouvelles hypothèses selon lesquelles le préfet peut exercer un contrôle de légalité sur la délibération publiée approuvant le Scot, et ce avant qu’elle ne devienne exécutoire : lorsque le Scot est contraire à un projet d’intérêt général ou lorsqu’il autorise une consommation excessive de l’espace, notamment en ne prévoyant pas la densification des secteurs desservis par les transports ou les équipements collectifs, ou n’assurant pas la préservation et la restauration des continuités écologiques.