Les plans de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) sont des documents d’urbanisme à l’instar des PLU (plan local d’urbanisme). Ils s’appliquent dans un secteur dit sauvegardé et ont pour but la protection de tout ou partie d’un ensemble d’immeubles bâtis ou non bâtis présentant un caractère historique, esthétique ou de nature à en justifier la conservation, la restauration ou la mise en valeur (art L313-1 du code de l’urbanisme).

D’ailleurs, les réformes inscrites depuis 2007 ont pour objet de rapprocher le plus possible le contenu du PSMV et celui du PLU. Plusieurs dispositions œuvrent en ce sens. Par ailleurs, depuis l’ordonnance de 2005, il a été précisé que la plupart des dispositions du PLU et du PADD (projet d’aménagement et de développement durable : document majeur d’un PLU) sont applicables au PSVM qui doit être compatible avec elles.

La mise en place de la politique de mise en valeur et de protection des quartiers anciens devient partie intégrante du projet urbain d’ensemble que la commune exprime dans le PADD.

Le PSMV permet une approche plus fine et détaillée. Il formule des règles sur l’implantation, les dimensions des constructions, l’architecture et doit être très précis sur les prescriptions liées à la protection du patrimoine, telles que les règles d’implantation, de prospect, de gabarit, de hauteur, l’utilisation des matériaux , les couleurs des crépis et enduits, la forme des ouvertures, la pente des toitures…

Par conséquent, ce plan a une valeur règlementaire, comme un PLU, qui sera opposable aux propriétaires concernés de biens immobiliers situés dans le secteur sauvegardé.

S’agissant de ces derniers, ils sont d’une certaine manière acteurs de ce plan qui suppose un inventaire préalable du patrimoine à sauvegarder. La collectivité locale mettant en œuvre ce plan est amenée à prendre attache avec les propriétaires pour affiner cet inventaire.

De plus, une concertation obligatoire doit être menée avec la population pendant la procédure du PSMV.

Enfin, les travaux effectués dans les secteurs sauvegardés et les périmètres de restauration immobilière permettent aux propriétaires des immeubles ayant obtenu une autorisation de travaux d’imputer les déficits fonciers sur leur revenu global. Si le revenu global n’est pas suffisant pour que l’imputation puisse être intégralement opérée, l’excédent du déficit est reporté successivement sur le revenu des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement (CGI, art. 156-1).

Il s’agit là d’un avantage fiscal important qui n’a pas manqué d’être utilisé par les opérateurs privés et d’engendrer certains excès, ce qui a conduit à des modifications successives renforçant les conditions pour en bénéficier remplies.

Ainsi, le régime ne concerne que les propriétaires bailleurs qui s’engagent à procéder à une restauration complète et à donner le bien en location pour une durée minimale de 9 ans (au lieu de 6 ans, avant la réforme de 2009). Aucun avantage fiscal spécifique au titre de la restauration immobilière n’est consenti aux propriétaires occupants.

Nathalie THIBAUD

Avocat spécialisé en droit de l’urbanisme

article publié sur le magazine UNPI 31 : www.unpi31.fr

Dans une telle hypothèse, il faut d’abord demander (par courrier ou mail) au service urbanisme de la Commune la copie de tout le dossier de permis de construire déposé par le pétitionnaire ainsi que le règlement du PLU applicable au projet. Il s’agit de documents publics que la commune doit obligatoirement communiquer sur simple demande de l’administré.

En effet, la règle d’implantation d’un bâtiment par rapport aux limites séparatives est fixée dans le règlement du PLU. Selon les documents d’urbanisme et les zones du PLU (U, A, N), cette règle peut différer. Parfois l’implantation en limite séparative est possible, parfois il faut respecter une distance.

Avec le dossier de permis comprenant tous les plans du projet, il est possible de vérifier, ou de faire vérifier par un professionnel, précisément à quelle distance de la limite le projet de construction a été autorisé.

Pour les balcons dits « en saillie » c’est-à-dire qui constituent une avance au-delà du « nu » des murs de la construction, la distance par rapport à la limite séparative s’apprécie par rapport au bâti (mur de la construction) et non par rapport à la saillie. Cela peut effectivement donner le sentiment d’une implantation du bâtiment plus proche de la limite sans pour autant être illégal.

Cependant, si après vérification des plans du permis au regard du règlement du PLU, vous constatez de la part du constructeur une erreur d’implantation lors de la réalisation de la construction, vous pouvez solliciter l’intervention immédiate du Maire.

En effet lorsqu’une construction est en cours de réalisation, le maire a compétence pour interrompre les travaux. Mais son intervention n’est possible que si la construction n’est pas conforme au projet autorisé par le permis et à condition que les travaux ne soient pas achevés.

L’article L. 480-2 du code de l’urbanisme délimite le champ d’application de l’Arrêté Interruptif de Travaux aux infractions faisant l’objet de l’article L. 480-4 du même code, à savoir exécuter des travaux sans permis ou en violation du permis.

Le maire dans ce cas peut faire interrompre les travaux, saisir éventuellement le matériel et n’autoriser leur reprise qu’à compter de leur régularisation. Il transmet également copie de son arrêté interruptif au Procureur de la République.

Enfin, un permis de construire est toujours délivré sous réserve du droit des tiers. Cela signifie que même si la construction est réalisée conformément au permis délivré et si le balcon en saillie vous porte préjudice du fait d’une trop grande proximité, il est possible de saisir le tribunal de grande instance d’une action dite en trouble anormal de voisinage. Il faut prouver un trouble (perte de vue, d’ensoleillement…) et un lien direct entre le préjudice subi et la construction édifiée. Le juge apprécie souverainement le caractère anormal du trouble. S’il reconnaît l’existence de ce trouble, il peut ordonner sa réparation en nature (démolition, construction d’un mur par exemple) mais plus souvent par équivalent c’est-à-dire des dommages et intérêts.

Nathalie THIBAUD

Avocat spécialisé en droit de l’urbanisme

article publié sur le magazine UNPI 31 : www.unpi31.fr