La mise en oeuvre du droit de préemption doit répondre à un intérêt général suffisant et justifier de la réalité d’un projet à la date de la décision de préemption (arrêts du CE : CE, 6 juin 2012, Société RD machines outils, n° 342328 et CE, 6 juin 2012, Cne de Murviel-les-Montpellier, req. n°341534).

Par deux arrêts en date du 6 juin 2012, le Conseil d’Etat a précisé et rendu plus strictes les conditions de mise en œuvre du droit de préemption.

Il convient de rappeler au préalable que ce droit de préemption urbain a été conçu pour permettre aux personnes publiques d’avoir la maîtrise foncière leur permettant de mener à bien des opérations d’aménagement urbain. Ce droit a néanmoins subi des dérives puisqu’il n’est pas rare que cette prérogative ait été détournée de son objet et mise au service de politiques contestables.

Ainsi, le juge administratif a été amené à contrôler les décisions de préemption. Néanmoins, le curseur du contrôle n’est pas aisé à trouver. Il s’agit pour lui, sans paralyser l’exercice légal de ce droit, d’éviter les préemptions d’opportunité et les préemptions peu ou mal justifiées. Il ne faut en effet jamais oublier que le droit de préemption porte aussi atteinte à l’exercice du droit de propriété, paralyse les projets du vendeur et de l’acquéreur.

Pour contrôler la validité d’une décision de préemption, le juge vérifie si son motif entre bien dans le champ de l’article L. 300-1 puis s’assure de l’existence antérieure et réelle de la motivation de la décision.

Il y a quatre ans, avec l’arrêt Commune de Meung-sur-Loire (CE, 7 mars 2008), le Conseil d’Etat avait allégé son niveau de contrôle, renonçant à exiger que le projet de l’administration soit « suffisamment précis et certain », ainsi qu’il le faisait auparavant (CE, Sect. 26 février 2003, Bour), pour se contenter de la justification « de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement (…) alors même que les caractéristiques précises de ce projet (n’étaient) pas été définies à cette date ». Le contrôle juridictionnel était alors favorable aux titulaires du droit de préemption.

Avec ces deux arrêts du 6 juin 2012, la tendance semble inversée et va désormais vers une plus grande sévérité.

Dans l’arrêt « Société RD machines outils », la haute juridiction confirme en premier lieu sa jurisprudence antérieure en rappelant qu’aux termes des articles L210-1 et L 300-1 du Code de l’urbanisme les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d’une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption.

Mais le Conseil d’Etat ajoute une condition supplémentaire à l’exercice du droit de préemption, considérant que la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l’objet de l’opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant.

«  (…)  » ; qu’il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d’une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption ; qu’en outre, la mise en oeuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l’objet de l’opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant ;« 

Par un autre arrêt du Conseil d’Etat, paru le même jour, mais concernant une affaire différente, le Conseil d’Etat a rappelé que l’autorité titulaire du droit de préemption doit justifier de la réalité d’un projet à la date de la décision de préemption. En l’espèce, le Conseil d’Etat a annulé la décision de préemption portant à la fois sur la réalisation de deux logements sociaux, d’un parc de stationnement ainsi que d’un espace vert ouvert au public. Les motifs étaient fondés sur le fait que si la commune justifiait bien de la réalité du projet de création des deux logements sociaux, en revanche, les projets de création du parc de stationnement et de l’espace vert, qui n’avait pas été discutés préalablement à la décision de préemption, ne pouvaient être regardés comme étant antérieurs à celle-ci.

Dans cet arrêt, le Conseil d’Etat décide d’annuler l’intégralité de la décision de préemption, y compris en tant qu’elle concerne la création des deux logements sociaux, compte tenu du caractère indivisible de cette décision.

Conseil : lorsqu’un vendeur ou un acquéreur est frappé par la mise en œuvre d’un droit de préemption, il est judicieux de s’assurer de la réalité du projet du titulaire de ce droit en saisissant si nécessaire le juge administratif afin qu’il exerce son contrôle, y compris par le biais d’un référé suspension.