Le fait de réaliser des travaux soumis à permis de construire sans respecter ses prescriptions ou sans avoir déposé de demande est passible de sanctions pénales. C’est un délit prévu par l’article L480-4 du code de l’urbanisme,  pouvant aboutir au paiement d’une amende « entre 1200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l’article L. 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros ». En cas de récidive une peine d’emprisonnement (6 mois) peut être prononcée.

Il faut préciser que ces peines peuvent frapper également les architectes, les entrepreneurs ou les autres personnes responsables de l’exécution des travaux.

La pratique du contentieux en ce domaine démontre que les peines d’amende dépassent rarement les 1200 euros mais la sanction la plus lourde n’est pas pénale, elle est civile. Il s’agit d’une mesure dite de restitution : la démolition du bien construit irrégulièrement. En effet dans cette hypothèse, le tribunal (le juge pénal) doit statuer soit sur la mise en conformité de l’ouvrage avec la règlementation (si elle est possible) ou l’autorisation d’urbanisme (Permis de construire ou déclaration de travaux), soit sur la démolition des ouvrages en vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur (art L480-5 du code de l’urbanisme).

Néanmoins, la restitution ou la mise en conformité sont facultatives et le juge apprécie souverainement s’il y a lieu de les ordonner. Sur la cour d’Appel de Toulouse, le juge pénal n’hésite pas à prononcer la démolition en cas de condamnation.

Quels moyens de défense peut-on essayer d’opposer dans une telle situation ?

Faire valoir la prescription de l’action : les délits en matière d’urbanisme sont considérés comme des infractions continues : elles commencent lorsque débutent les travaux pour prendre fin à l’achèvement des constructions car l’action coupable dure tant que durent les travaux ou l’utilisation illicite. Traditionnellement, la jurisprudence retient comme critère de l’achèvement le fait que l’immeuble soit en état d’être affecté à l’usage auquel il est destiné. La notion d’achèvement concerne les travaux dans leur totalité, et non une tranche déterminée de travaux. A compter de cette date, dont la détermination est laissée, en cas de litige, à l’appréciation souveraine des juges du fond, le délai de prescription de l’action publique est de 3 ans. Une fois ce délai expiré, le contrevenant ne peut plus faire l’objet de poursuites, l’action publique est éteinte devant le juge pénal.

A côté de ce volet pénal, l’action civile reste possible devant le juge civil en cas de construction sans permis ou en méconnaissance du permis. Il s’agit d’une action en responsabilité civile fondée sur l’article 1382 du code civil. Elle doit être introduite dans un délai de 5 ans, le juge civil pouvant intervenir sans faire appel préalablement au juge administratif.

Enfin l’action en trouble anormal de voisinage peut aussi être envisagée devant le juge civil par le voisin d’une construction. Ce dernier doit être à même de prouver qu’il subit ce trouble et qu’il lui cause un préjudice en lien direct avec la construction. Ce trouble s’apprécie indépendamment de la régularité du permis de construire au regard des règles d’urbanisme.